Тренды отрасли ИЖС

Тренды отрасли ИЖС
Фото: Tupungato | Dreamstime
Юрий Балуев
Юрий Балуев
Генеральный директор компании «УралИнтерьер»

Состав участников российского рынка ИЖС стремительно меняется. Со своими проектами на него выходят даже поставщики стройматериалов.

В российской отрасли строительства индивидуальных жилых домов быстро назревают три мощных и взаимосвязанных тренда: рост покупательского спроса, стандартизация и серьезное изменение состава участников.

О будущей стандартизации говорит целый набор законодательных инициатив, которые еще в конце прошлого года анонсировал федеральный Минстрой: распространение на ИЖС системы проектного финансирования; закон, вводящий нормы строительства частных домов индустриальным способом, разработка реестра типовых проектов загородных объектов.

Сама по себе стандартизация ИЖС – явление положительное, потому что в отрасли отсутствуют единые правила игры. Регулирования тоже нет. Многоквартирный жилой дом сегодня невозможно начать строить без открытия эскроу-счета в банке (для чего нужно иметь разрешение на строительство от городских или региональных властей), ввести его нельзя без получения положительного заключения Госстройнадзора о соблюдении всех норм и требований.

ИЖС — индивидуальное жилое строительство
ИЖС — индивидуальное жилое строительство

В ИЖС все эти процедуры и правила не предусмотрены – если есть участок земли в собственности, можно хоть самостоятельно нарисовать проект и построить дом. Состав отрасли неравномерен: примерно 30% составляют застройщики коттеджных поселков, остальные 70% — частные строительные бригады, работающие вообще без какого-либо официального контроля качества. Ситуация, как в промышленно-гражданском строительстве 15-20 лет назад, когда покупатель ничем не защищен и несет большие риски: дом может быть построен с нарушениями технологии или срока, а то и вовсе не построен.

Как обеспечить страну доступным жильем

Все эти проблемы способно решить уже только проектное финансирование, но вопрос в том, почему такое внимание ИЖС государство стало уделять только сейчас? Все довольно просто. У него есть стратегическая задача – обеспечить россиян доступным жильем. Задача, которая решается давно и находится под личным контролем Президента РФ. Есть принятый в 2018 году нацпроект «Жилье и доступная среда» и дополняющий его указ Владимира Путина об обеспечении ежегодных темпов ввода новых жилых площадей под 120 млн м2 к 2030 году. Больше предложения – ниже цены. Только как его обеспечить?

Многоквартирных домов вводится много, но из-за роста цены квадратного метра и ставок по ипотеке их трудно назвать доступными. Социальные программы помогают лишь отчасти. Льготная ипотека, по крайней мере в ее первоначальном варианте, действительно позволила многим семьям улучшить жилищные условия, но Правительство РФ и ЦБ быстро поняли, что подобные механизмы эффективны лишь в коротком временном промежутке, иначе на рынке возникает дисбаланс спроса и предложения (резкий рост первого и сокращение второго), а это тоже ведет к повышению цен. Идея возведения так называемого жилья социального найма пока не оправдала себя – из-за множества серьезных ограничений этот сегмент рынка оказался попросту неинтересным для застройщиков.

Разрешение на строительство частного дома: как получить, необходимые документы
Разрешение на строительство частного дома: как получить, необходимые документы

Решение подсказала пандемия, которая способствовала серьезному увеличению объема строительства частных домов. По итогам 2020 года темпы ввода ИЖС, согласно данным Росстата, на 3,4% превысили уровень 2019 года (39,8 млн м2), а в 2021 году увеличились сразу на 13%, до 49,1 млн м2, почти сравнявшись с многоквартирными домами (43,5 млн м2). К обустройству жизни за пределами города многих россиян подтолкнул, с одной стороны, режим самоизоляции, а с другой – экономическая целесообразность. Потому что по стоимости квартиры и дома уже почти не отличаются друг от друга, но коттедж строится намного быстрее и за те же деньги владелец получает совсем другой уровень жизни — своя земля, повышенный комфорт, большие площади. Спрос, таким образом, высокий, но, чтобы строить много, нужно привлечь в отрасль больше девелоперов, желательно опытных и крупных. А последние не пойдут на хаотичный рынок – отсюда и стремление к его стандартизации и регулированию.

Дома-префабы

Растущий спрос и перспективы стандартизации уже сейчас побуждают крупных девелоперов планировать проекты в ИЖС. Такой проект анонсировала, например, ГК «ПИК» в середине прошлого года. Думаю, как только в отрасли будет введено проектное финансирование, девелоперы начнут массово занимать сегмент строительства больших коттеджных поселков с инфраструктурой (эксроу-счет, согласно законопроекту, нельзя будет открыть на индивидуальный дом). Интерес покупателей к ИЖС в ближайшей перспективе вырастет еще сильнее, так как система проектного финансирования нивелирует все их риски и упростит доступ к ипотечным кредитам. Кроме того, на отрасль распространилась программа льготной ипотеки. А поскольку этот спрос нужно будет удовлетворять, и в принципе строить быстро и много, будут активно применяться префаб-решения.

Фото: Sergey Khramov | Dreamstime

Несколько лет назад, реагируя на растущую потребность застройщиков в ускорении и снижении себестоимости строительства (это стало особенно актуальным после перехода отрасли на проектное финансирование), крупные производители стройматериалов перешли к разработке так называемых prefab-модулей (префабов): готовых систем для фундамента, пола, потолка, межкомнатных перегородок кровли, теплоизоляции и др. В таком решении уже подобраны все необходимые материалы, обеспечена их совместимость между собой, а строителю остается только выполнить монтаж. Мы, как поставщик, с 2019 года постоянно повышаем долю таких систем в своем ассортименте. В ИЖС использование префабов позволяет возводить дома в считанные месяцы (кстати, ГК «ПИК» не исключает применение именно таких решений).

Итак, крупные девелоперы будут конкурировать с уже присутствующими на рынке застройщиками коттеджных поселков, именно этого сегмента прежде всего коснется стандартизация. А что будет с индивидуальными домами? Здесь появляются свои стандарты, а конкуренцию строительным бригадам начинают составлять совершенно новые игроки.

Фахверк — архитектурный стиль из Германии
Фахверк — архитектурный стиль из Германии

Производитель стройматериалов на основе своей продукции, технологических решений и стандартов разрабатывает типовые проекты каркасных домов и получает заказы от частных лиц, а выбранный им подрядчик выполняет строительные и монтажные работы. Это дальнейшая логика развития префаб-решений. Флагманом процесса стала корпорация «Технониколь», запустившая такой проект еще в 2017 году. Более того, в качестве подрядчиков начинают пробовать себя крупные поставщики стройматериалов, и здесь уже «УралИнтерьер» в числе первых. В последнее время я все отчетливее вижу, что традиционная модель бизнеса поставщика очень ограничена, и чтобы развиваться дальше, нужна диверсификация. Отсюда – наш проект маркетплейса стройматериалов, и отсюда же вхождение в малоэтажное строительство через совместный проект с «Технониколь».

Я подумал: раз мы сами являемся экспертами в области отдельных стройматериалов и их систем, а также в области проектирования жилых объектов (наш технический отдел постоянно анализирует проекты и сметы заказчиков), то вполне можем выполнять и строительные работы, в том числе используя готовые технологии партнера. Каркасные дома по индивидуальному заказу не будут, как я уже говорил, возводиться через проектное финансирование, однако покупатель уже на старте получает готовый и продуманный проект, где учтены и рассчитаны все необходимые работы и материалы, прописаны сроки – в этом его гарантии. Сам же дом возводится под ключ в три этапа, примерно за 9 месяцев, и получает высший класс энергоэффективности, что обеспечивает экономию энергоресурсов и снижает расходы на эксплуатацию дома. Все это в целом означает, что отрасль ИЖС в скором времени станет прозрачной и цивилизованной.

1
Содержание Поделиться