Состав участников российского рынка ИЖС стремительно меняется. Со своими проектами на него выходят даже поставщики стройматериалов.
В российской отрасли строительства индивидуальных жилых домов быстро назревают три мощных и взаимосвязанных тренда: рост покупательского спроса, стандартизация и серьезное изменение состава участников.
О будущей стандартизации говорит целый набор законодательных инициатив, которые еще в конце прошлого года анонсировал федеральный Минстрой: распространение на ИЖС системы проектного финансирования; закон, вводящий нормы строительства частных домов индустриальным способом, разработка реестра типовых проектов загородных объектов.
Сама по себе стандартизация ИЖС – явление положительное, потому что в отрасли отсутствуют единые правила игры. Регулирования тоже нет. Многоквартирный жилой дом сегодня невозможно начать строить без открытия эскроу-счета в банке (для чего нужно иметь разрешение на строительство от городских или региональных властей), ввести его нельзя без получения положительного заключения Госстройнадзора о соблюдении всех норм и требований.
В ИЖС все эти процедуры и правила не предусмотрены – если есть участок земли в собственности, можно хоть самостоятельно нарисовать проект и построить дом. Состав отрасли неравномерен: примерно 30% составляют застройщики коттеджных поселков, остальные 70% — частные строительные бригады, работающие вообще без какого-либо официального контроля качества. Ситуация, как в промышленно-гражданском строительстве 15-20 лет назад, когда покупатель ничем не защищен и несет большие риски: дом может быть построен с нарушениями технологии или срока, а то и вовсе не построен.
Как обеспечить страну доступным жильем
Все эти проблемы способно решить уже только проектное финансирование, но вопрос в том, почему такое внимание ИЖС государство стало уделять только сейчас? Все довольно просто. У него есть стратегическая задача – обеспечить россиян доступным жильем. Задача, которая решается давно и находится под личным контролем Президента РФ. Есть принятый в 2018 году нацпроект «Жилье и доступная среда» и дополняющий его указ Владимира Путина об обеспечении ежегодных темпов ввода новых жилых площадей под 120 млн м2 к 2030 году. Больше предложения – ниже цены. Только как его обеспечить?
Многоквартирных домов вводится много, но из-за роста цены квадратного метра и ставок по ипотеке их трудно назвать доступными. Социальные программы помогают лишь отчасти. Льготная ипотека, по крайней мере в ее первоначальном варианте, действительно позволила многим семьям улучшить жилищные условия, но Правительство РФ и ЦБ быстро поняли, что подобные механизмы эффективны лишь в коротком временном промежутке, иначе на рынке возникает дисбаланс спроса и предложения (резкий рост первого и сокращение второго), а это тоже ведет к повышению цен. Идея возведения так называемого жилья социального найма пока не оправдала себя – из-за множества серьезных ограничений этот сегмент рынка оказался попросту неинтересным для застройщиков.
Решение подсказала пандемия, которая способствовала серьезному увеличению объема строительства частных домов. По итогам 2020 года темпы ввода ИЖС, согласно данным Росстата, на 3,4% превысили уровень 2019 года (39,8 млн м2), а в 2021 году увеличились сразу на 13%, до 49,1 млн м2, почти сравнявшись с многоквартирными домами (43,5 млн м2). К обустройству жизни за пределами города многих россиян подтолкнул, с одной стороны, режим самоизоляции, а с другой – экономическая целесообразность. Потому что по стоимости квартиры и дома уже почти не отличаются друг от друга, но коттедж строится намного быстрее и за те же деньги владелец получает совсем другой уровень жизни — своя земля, повышенный комфорт, большие площади. Спрос, таким образом, высокий, но, чтобы строить много, нужно привлечь в отрасль больше девелоперов, желательно опытных и крупных. А последние не пойдут на хаотичный рынок – отсюда и стремление к его стандартизации и регулированию.
Дома-префабы
Растущий спрос и перспективы стандартизации уже сейчас побуждают крупных девелоперов планировать проекты в ИЖС. Такой проект анонсировала, например, ГК «ПИК» в середине прошлого года. Думаю, как только в отрасли будет введено проектное финансирование, девелоперы начнут массово занимать сегмент строительства больших коттеджных поселков с инфраструктурой (эксроу-счет, согласно законопроекту, нельзя будет открыть на индивидуальный дом). Интерес покупателей к ИЖС в ближайшей перспективе вырастет еще сильнее, так как система проектного финансирования нивелирует все их риски и упростит доступ к ипотечным кредитам. Кроме того, на отрасль распространилась программа льготной ипотеки. А поскольку этот спрос нужно будет удовлетворять, и в принципе строить быстро и много, будут активно применяться префаб-решения.
Несколько лет назад, реагируя на растущую потребность застройщиков в ускорении и снижении себестоимости строительства (это стало особенно актуальным после перехода отрасли на проектное финансирование), крупные производители стройматериалов перешли к разработке так называемых prefab-модулей (префабов): готовых систем для фундамента, пола, потолка, межкомнатных перегородок кровли, теплоизоляции и др. В таком решении уже подобраны все необходимые материалы, обеспечена их совместимость между собой, а строителю остается только выполнить монтаж. Мы, как поставщик, с 2019 года постоянно повышаем долю таких систем в своем ассортименте. В ИЖС использование префабов позволяет возводить дома в считанные месяцы (кстати, ГК «ПИК» не исключает применение именно таких решений).
Итак, крупные девелоперы будут конкурировать с уже присутствующими на рынке застройщиками коттеджных поселков, именно этого сегмента прежде всего коснется стандартизация. А что будет с индивидуальными домами? Здесь появляются свои стандарты, а конкуренцию строительным бригадам начинают составлять совершенно новые игроки.
Производитель стройматериалов на основе своей продукции, технологических решений и стандартов разрабатывает типовые проекты каркасных домов и получает заказы от частных лиц, а выбранный им подрядчик выполняет строительные и монтажные работы. Это дальнейшая логика развития префаб-решений. Флагманом процесса стала корпорация «Технониколь», запустившая такой проект еще в 2017 году. Более того, в качестве подрядчиков начинают пробовать себя крупные поставщики стройматериалов, и здесь уже «УралИнтерьер» в числе первых. В последнее время я все отчетливее вижу, что традиционная модель бизнеса поставщика очень ограничена, и чтобы развиваться дальше, нужна диверсификация. Отсюда – наш проект маркетплейса стройматериалов, и отсюда же вхождение в малоэтажное строительство через совместный проект с «Технониколь».
Я подумал: раз мы сами являемся экспертами в области отдельных стройматериалов и их систем, а также в области проектирования жилых объектов (наш технический отдел постоянно анализирует проекты и сметы заказчиков), то вполне можем выполнять и строительные работы, в том числе используя готовые технологии партнера. Каркасные дома по индивидуальному заказу не будут, как я уже говорил, возводиться через проектное финансирование, однако покупатель уже на старте получает готовый и продуманный проект, где учтены и рассчитаны все необходимые работы и материалы, прописаны сроки – в этом его гарантии. Сам же дом возводится под ключ в три этапа, примерно за 9 месяцев, и получает высший класс энергоэффективности, что обеспечивает экономию энергоресурсов и снижает расходы на эксплуатацию дома. Все это в целом означает, что отрасль ИЖС в скором времени станет прозрачной и цивилизованной.
