Рассрочка выгоднее ипотеки, если у вас стабильно высокий ежемесячный доход, более 50% стоимости квартиры, и вы рассчитываете закрыть финансовые обязательства в течение 6 -18 месяцев.
Ипотека VS Рассрочка — в чем отличия?
Задача ипотеки — обеспечить возможность приобрести недвижимость среднестатистической семье. Приоритетом этого финансового инструмента является комфортный ежемесячный платеж. Как следствие, период кредитования длительный: от 3 до 30 лет. При покупке квартиры в ипотеку также предусмотрены льготы для семей, пенсионеров, военных.
Рассрочка от девелопера, застройщика наоборот ориентирована на ограниченный срок — как правило, от полугода до окончания строительства. В течение этого срока остаток стоимости квартиры ежемесячно (реже ежеквартально) вносится фиксированными долями. Как следствие, сумма каждого из этих платежей — существенная доля в стоимости квартиры.
Важно отметить, что программы рассрочки более чем на 6 месяцев, как правило, предполагают процентную ставку, ее размер варьируется в зависимости от величины первоначального взноса. Но при условии ограниченного срока займа даже при «процентной» программе переплата за рассрочку будет ниже ипотеки. Кроме того, ее выбирают за комфорт и отсутствие обязательных для банка бюрократических процедур: сбора документов, визитов в офис, оформления страховки и т.п.
В качестве примера — расчет альтернативы «рассрочка или ипотека» из нашей недавней практики.
Исходные данные:
- стоимость выбранной квартиры 23 млн. 550 тыс. руб. (ЖК «Династия», бизнес-класса).
- свободно располагаемые средства в качестве первого взноса – 70%.
Вариант рассрочка
При сроке программы в 18 месяцев и процентной ставке в 10% годовых необходимый ежемесячный платеж 400 тыс. руб., итоговая переплата в стоимости квартиры 580 тыс. руб. или 2,5%.
Вариант ипотека
Минимальный срок оформления ипотечного займа – 3 года. При ставке в 9,5% ежемесячный платеж составит 220 тыс. руб., плюс стоимость страхования на срок в 3 года в размере 160 тыс. руб. Итого переплата в стоимости квартиры составит 1 млн. 260 тыс. руб. или 5,35%. Но для объективного сравнения предположим, что наш покупатель закроет кредит досрочно за 18 месяцев (соблюдая график необходимых банковских платежей с единовременной выплатой остатка в последний месяц). В этом случае переплата составит 900 тыс. руб. (780 тыс. руб. проценты и 120 тыс. руб. страховка). Узнайте, что делать, если нечем платить ипотеку.
Практика рынка недвижимости
Рассрочка пользуется популярностью у покупателей квартир в сегментах т.н. «статусной» недвижимости. В нашем проекте бизнес-класса 65% сделок совершаются в рассрочку. В усредненной статистике «типичная» сделка обеспечена первым платежом в размере 50% от стоимости квартиры и закрывается за 9 месяцев с ежемесячным платежом в размере 860 тыс. руб. В классе «комфорт+» к этому инструменту прибегает 35% покупателей, внося первоначальный взнос в размере 60% и закрывая в среднем за 7 месяцев с ежемесячным платежом в размере 480 тыс. руб.
Рассрочка востребована, в том числе, аудиторией, которая располагает всей необходимой суммой. Например, частая практика – решение оформить депозит на сумму остатка, если у девелопера действует программа беспроцентной краткосрочной рассрочки, а предприниматели используют его как «дополнительный» оборотный капитал.
Второй распространенный случай — переоценка требований к квартире в процессе выбора. По нашей статистике у 80% гостей итоговое решение сильно отличается от запроса на входе. Многие, прикидывая возможный дизайн, понимают, что «не умещаются» в метраж, и делают выбор в пользу более комфортного варианта, пусть и за рамками планируемого бюджета. Например, недавно у нас в ЖК «Династия» вместо трехкомнатной квартиры, клиент решил объединить две смежные до 140 кв. м, оформив 100% оплату на одну, и рассрочку на вторую. В его случае переплата за вторую квартиру составит 4% – 13 млн. 140 тыс. руб. вместо 12 млн. 640 тыс. (программа на 18 месяцев под 10% годовых при первоначальном взносе 50% и ежемесячном взносе в 360 тыс. руб).
Есть ли путь для маневра при покупке квартиры в рассрочку?
Если вы склоняетесь к покупке в рассрочку, но есть сомнения, что жизненные обстоятельства изменятся, и обязательства станут непосильными, стоит знать: в любой момент вы можете подключить ипотеку. Первоначальным взносом в этом случае станут уже внесенные средства, а остаток будет распределен на длительный срок комфортных для вас выплат.
