Обзор рынка жилой недвижимости — бизнес по новым законам.
Спикер — Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA
2018 год предвещает рынку жилой недвижимости перемены, которые напрямую коснутся привычных устоев и правил ведения бизнеса.
В первую очередь это связано с тем, что 1 июля в силу вступают поправки к Федеральному закону 214, согласно которым, правила ведения строительства очень сильно ужесточатся. Самые болезненные для застройщиков пункты новых поправок – это введение требований о минимальном уставном капитале, который подразумевает под собой, что чем крупнее объект – тем крупнее должна быть сумма на счетах компании;
условие, по которому 10% от стоимости объекта должно находиться на счету компании еще до начала строительства и политика «1 застройщик -1 разрешение на строительство», которое ограничивает возможность строительства одновременно более чем на одном участке.
Для лучшего понимания ситуации разделим 2018 год на две условные части – до и после 1 июля.
Первая часть будет сопровождаться попытками застройщиков получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы в ближайшее два-три года строить по старым правилам. Поэтому, на мой взгляд, в первом полугодии нас ждет беспрецедентный объем анонсирования новых ЖК, строительство которых может начаться еще не скоро – застройщики таким образом готовят себе пути для отступления.
Вторая половина года будет отмечена резким сокращением активности компаний – они будут начинать или продолжать строительство старых объектов, а также привыкать к новым реалиям и стараться понять, как им предстоит вести бизнес в будущем. Следует отметить, что количество застройщиков после введения поправок к ФЗ-214 сократится, поскольку далеко не все компании малой руки смогут выдержать конкуренцию в новых условиях. Им придется либо сливаться с более крупными игроками рынка, либо окончательно покидать его.
Рост цен на жилую недвижимость
Также из негативных последствий можно назвать незначительный, но те не менее заметный рост цен на жилую недвижимость. Это связано с тем, что многие застройщики будут вынуждены брать кредиты (см. кредиты для бизнеса) на строительство под проценты, за счет чего непосредственная себестоимость строительства возрастет. Ни одна компания не захочет нести дополнительные расходы в условиях неблагоприятной конъюнктуры рынка, и в этой связи, финансовое бремя ляжет на плечи будущих покупателей.
Однако, это справедливо не для всех компаний, а только для тех, кто согласится работать с эскроу-счетами. Говоря о эскроу-счетах, хочется отметить крайне положительную тенденцию – в 2018 году мы наконец-то сможем отвлечься от проблем обманутых дольщиков. Это связано с тем, что в будущем застройщики не смогут использовать деньги дольщика до момента передачи ему квартиры, а значит банки будут кредитовать застройщиков, и будут следить, чтобы строительство было завершено до конца и клиенты получили свои квартиры – иначе банк элементарно потеряет свои деньги.
Что такое кадастровый паспорт: сроки действия, отличие от технического
Поэтому начиная с 2018 года внимание к девелоперам будет крайне пристальное, и возможность остаться без обещанной недвижимости у покупателей резко сократится. Также немаловажно отметить, что отныне застройщику будет тяжелее, он не сможет «исчезнуть» вместе со средствами дольщиков, поскольку с 1 июля будет внедрена практика использования эскроу-счетов, благодаря которым, деньги перейдут от покупателя к продавцу только после завершения строительства и передачи квартиры ее новым владельцам. Пока что использование подобных счетов при заключении сделок не является обязательным, но я верю, что в будущем подавляющее большинство застройщиков перейдет на использование этой практики.
Что будет с ценами на недвижимость в 2018 году?
В завершение хочу ответить на традиционно на интересующий всех вопрос: что будет с ценами на недвижимость в 2018 году?
Постановка на кадастровый учет объекта недвижимости: земельного участка, дома. Как получить ЕГРН?
На мой взгляд, цены останутся приблизительно на том же уровне, что и раньше. Теперь, с введением новых жестких правил, регулирующих деятельность застройщика, сложно сказать, когда именно рынок начнет выход из кризиса, поскольку пока не совсем понятно, как он будет функционировать в новых условиях. Что касается цен – они не могут опуститься значительно ниже, поскольку ниже уже некуда – цены на рынке жилой недвижимости нащупали дно и находятся практически на минимально возможной отметке. Ситуацию может улучшить обещанное снижение ипотечной ставки, благодаря которому мы сможем наблюдать небольшой рост спроса не недвижимость, но я не прогнозирую его настолько существенным, что он сможет серьезно изменить конъюнктуру цен на жилую недвижимость в 2018 году.
