В четвертом квартале 2018 и первом 2019 наблюдался рост спроса на жилую недвижимость, несмотря на повышение стоимости.
Обзор показывает, что на рынке коммерческой недвижимости не произошло существенных изменений. Спрос на нее стабилен в последние пару лет. Вырос интерес к офисной недвижимости, так как существует спрос на качественные помещения (если говорить о Москве), а предложение не растет, в отличие от ставок.
Коммерческая недвижимость снова находится в центре внимания
Законодательно рынок коммерческой недвижимости в 2019 лучше регулируется. Договоры оформляются официально, владельцы платят налоги. Однако это более сложный инструмент вложения средств по сравнению с покупкой квартиры. В первую очередь, необходимо оценить инвестиционную привлекательность объекта: назначение (офисы, стрит-ретейл), удачное местоположение, транспортная доступность, хорошее внешнее состояние, качественный состав арендаторов. Иногда отсутствие одного из этих важных параметров делает покупку помещения абсолютно неликвидной.
Цены на коммерческую недвижимость колеблются от 35 тыс. руб. до 1,5 млн. руб. за 1 кв. м. Стоимость объектов зависит от доходности. Однако при инвестировании не стоит ориентироваться на самый низкий ценовой сегмент. За небольшую цену можно приобрести неликвидное помещение, которое не будет пользоваться спросом.
В новых микрорайонах, где требуется создание инфраструктуры, практически любые коммерческие помещения пользуются спросом, так как на них находится свой арендатор. Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год показывает, что количество коммерческих площадей в новостройках растет, 8-10% от общей площади комплекса приходится на нежилые помещения. Обычно это стрит-ретейл, офисы, гостиницы. Стрит-ретейл и офисная недвижимость остаются высокодоходными и высоколиквидными направлениями в коммерческом секторе.
Бюджет на приобретение небольшого по размеру офиса не превышает стоимости квартиры. Срок окупаемости — около 9 лет. Прежде чем приобрести офис, необходимо просчитать все риски, понять, кем и в течение какого времени будут востребованы офисные помещения. Чтобы не столкнуться с простоем помещения и убытками, лучше всего консультироваться с профессионалами на рынке недвижимости и получить грамотный анализ.
Тенденции на рынке коммерческой недвижимости
Например, сейчас тенденция такова, что торговые центры «переселяются» на окраины Москвы. Формат мегамоллов постепенно уходит в прошлое. Всё меньше людей проводят выходные в торговых центрах, поэтому ТЦ становятся меньше по размеру. Новые торговые центры вводятся в эксплуатацию реже, арендаторы всё чаще перебираются (или расширяются) на окраины, что приводит к увеличению покупательского трафика в районных ТЦ. Владельцам торговых площадей приходится соответствовать потенциальным арендаторам и проводить улучшения: косметический ремонт, оптимизация, ротация арендаторов, открытие развлекательных зон.
В 2018 году в коммерческом секторе количество площадей, введенных в эксплуатацию, было минимальным. Динамика наблюдалась только в складском и гостиничном бизнесе, причем последний во многом был востребован из-за Чемпионата мира по футболу. В период подготовки к ЧМ вырос спрос на арендные площади на первых этажах (и соответственно ставка аренды) на центральных улицах города. Направления общественного питания пользовались популярностью среди арендаторов. Сейчас происходит закономерный спад.
В последние годы на рынке коммерческой недвижимости появились новые тренды. В период экономической нестабильности люди ищут новые способы вложения денег. Например, инвестирование в необычные инструменты, такие как коворкинги и коливинги, либо коллективные инвестиции на базе онлайн-площадок. Современные бизнес-модели по управлению недвижимостью привлекают всё большее количество инвесторов в свои проекты.
В России краудинвестинг представлен только инвестициями в коммерческую недвижимость. Краудинвестинг хорош тем, что инвестором может стать любой человек, у которого на счету есть 300 тысяч рублей (порог входа) и который готов инвестировать их совместно. Вложив деньги в проект, инвестор становится совладельцем торгового помещения и получает пассивных доход. По сравнению с жилым сектором доходность от сдачи в аренду коммерческих площадей выше: ставка капитализации 10-17% против 5%. Содержание объекта, ремонт и поиск надежных арендаторов берет на себя краудинвестинговая площадка.
