Как продать квартиру в ипотеке - 10 правил от эксперта-юриста

Продать жилое помещение, которое находится в ипотеке бывает довольно сложно, но возможно при соблюдении некоторых правил.

Общий порядок состоит в досрочном погашении ипотеки и снятии обременения:

Важно иметь на руках все необходимые документы: договор купли-продажи, по которому квартиру приобретали Вы, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а также ипотечный договор с банком. Кроме того, для продажи могут попросить справку по форме-40 о зарегистрированных лицах, справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
Важно узнать о размере остатка долга по ипотеке — основного долга и процентов, для этого в банке нужно попросить справку об остатке долга.
Далее жилье выставляется на продажу — через агентство недвижимости или через доски объявлений и ищете покупателя.
Квартира в ипотеке должна быть единственным обременением. Если у вас есть задолженности перед третьими лицами, судебные взыскания, не закрытые исполнительные производства, это может помешать продаже имущества.
Когда покупатель найден — нужно договориться о цене. Необходимо учитывать, что при ипотеке вы заплатили первоначальный взнос, к нему нужно прибавить размер уже выплаченного долга и процентов, а также остатки основной задолженности перед банком. Остаток процентов по ипотеке во внимание не берем, т.к. при досрочном погашении ипотеки, они должны быть перерасчитаны Может получиться, что жилье продается дешевле, чем вы в него вложили, будьте внимательны.
Необходимо запросить согласие банка на совершение сделки, в этом случае составляется трехстороннее соглашение, в котором прописывается, что часть денежных средств сразу будет выплачена покупателем банку в счет погашения ипотеки, оставшаяся часть денег будет передана продавцу недвижимости.
Возможен также вариант, при котором покупатель передает продавцу аванс в размере остатка задолженности по ипотеке, после чего производится досрочное погашение, снятие обременения и регистрация договора купли-продажи на нового собственника. Однако, в этом случае возрастают риски покупателя и не все люди идут на подобные условия.
Необходимо также учитывать, что ипотека часто берется супругами, т.е. жилое помещение находится в совместной собственности — тогда нужно нотариально заверенное согласие супруга на продажу жилья.
Схема будет более сложной, если продавцов будет несколько, например в случае долевой собственности или использовании средств материнского капитала. Поскольку в этом случае необходимо будет участие нотариуса для заверения сделки, а также получения согласия органов опеки и попечительства в отношении продаваемых долей детей. Детей нужно обеспечить другим жилым помещением с аналогичными условиями. Узнайте также, надо ли платить налог с продажи квартиры при наличии расходов, если владельцев несколько или собственники дети?
Сделки с ипотекой и продажей недвижимости, купленной в ипотеку, осложнены различными элементами, поэтому для большей уверенности лучше прибегнуть к помощи специалистов — юристов или риэлторов.