Рано или поздно почти каждый сталкивается с покупкой или продажей квартиры, дачи или земельного участка. И прежде, чем решиться на этот шаг, нужно внимательно изучить не только рынок жилья и цены, но и Налоговый Кодекс.
Ведь доход от продажи недвижимости — это доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка налога – 13%. Итак, давайте же разберёмся в том, что обязательно нужно знать при продаже недвижимости.
Когда платить налог не нужно
Установлен срок владения недвижимостью, при котором налог не платиться и декларация не подаётся.
С каждым годом налоговое администрирование ужесточается. Это коснулось и сроков владения недвижимостью. Раньше минимальный срок владения недвижимостью составлял 3 года.
Теперь для того, чтобы не платить НДФЛ, собственники должны владеть недвижимостью минимум 5 лет.
Однако из этого правила есть исключения. Минимальный срок владения, равный 3 (трём) годам применяется, если:
- Объект недвижимости был приобретён до 01.01.2016 года;
- Право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
- Право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- Право собственности на объект получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Подробности в статье: Надо ли платить налог с продажи квартиры при наличии расходов, если владельцев несколько или собственники дети?
Ошибки при приватизации жилья
Наиболее часто встречаются ошибки среди продавцов приватизированных квартир. Люди живут в квартире десятки лет по договору социального найма, считая её своей. Потом её приватизируют и сразу продают, полагая, что будут освобождены от НДФЛ.
Но начало течения срока нахождения объекта недвижимости в собственности начинается с момента приватизации. И, повторюсь, что именно с этого момента должно пройти не менее 3-х лет.
Вывод: Если владеете недвижимостью более 5 лет или более 3-х лет в определенных случаях, то НДФЛ при продаже платить не нужно. Во всех других случаях собственники недвижимости обязаны представить в налоговый орган Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ
Стоимость квартиры в договоре
Помните, раньше все в договоре купли-продажи недвижимости указывали цену «1 миллион рублей»?
Уже с 2016 года это не имеет смысла. Налоговики сравнивают цену недвижимости, указанную в договоре купли-продажи, с кадастровой стоимостью этой недвижимости. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости этой конкретной недвижимости, налог НДФЛ от продажи недвижимости рассчитывают из предполагаемого дохода. А предполагаемый доход в данном случае считают по формуле:
КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ *0,7
Если цена в договоре больше 70% кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, то налог НДФЛ рассчитывают по доходу исходя из цены недвижимости в договоре.
Кадастровая стоимость расположенной в России недвижимости с 2017 года указана в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и периодически пересчитывается (происходит переоценка примерно каждые три года).
Чтобы в договоре указать правильную цену и заранее рассчитать налог НДФЛ, перед сделкой мы рекомендую получить выписку по объекту недвижимости из ЕГРН, в которой будет указана и кадастровая стоимость этой недвижимости. Выписку можно получить быстро и без проблем в электронном виде на сайте Росреестра rosreestr.ru. Стоимость услуги и способы ее получения указаны на картинке ниже.
Для этого заявителю понадобится адрес объекта недвижимости и его кадастровый номер. Кстати, если собираетесь покупать квартиру, то тоже обязательно воспользуйтесь данным сервисом, чтобы проверить информацию об известных вам и скрытых собственниках.
Если прибыль при продаже недвижимости равна нулю
Многие заблуждаются, думая, что если они купили и продали квартиру за одну и ту же сумму, то налога не будет.
Например, квартира куплена за 3 млн. рублей. Продана за 3 млн. рублей. При этом кадастровая стоимость квартиры составляет 7 млн рублей.
В данном случае доходом, облагаемым НДФЛ будет 4 900 000 рублей (получено по указанной выше формуле 7 млн*0,7=4,9 млн. руб). Этот доход можно уменьшить на сумму расходов на покупку недвижимости – 3 млн. руб. Итого налог составит:
НДФЛ = (4 900 000 – 3000 000) *13% =636 610 рублей.
Как уменьшить НДФЛ при продаже недвижимости
В Налоговом кодексе указано два варианта налоговых вычетов при продаже недвижимости:
- Вычет в размере 1 000 000 рублей;
- Вычет в размере документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости.
Давайте рассмотрим на примере, когда выгоден первый вариант, а когда второй.
Пример 1.
Иванов А.И. купил в 2016 году квартиру за 3,4 млн руб, а продал её в 2018 году за 5 млн руб. Поскольку квартира находилась в собственности менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2018 г.
Если Иванов решит воспользоваться первым вариантом (вычетом в размере 1 000 000 рублей), то налог составит:
- НДФЛ= (5 млн руб. — 1 млн руб.) * 13%=52 тыс. руб.
Если Иванов укажет в декларации вычет в сумме документально подтвержденных расходов, налог составит:
- НДФЛ= (5 млн руб. – 3,4 млн руб.) * 13%=275,6 тыс. руб.
Вывод: Гораздо выгоднее (на 244 400 руб) воспользоваться вычетом в виде расходов на покупку недвижимости.
Пример 2.
Петрова Л.А. получила квартиру в дар от своего друга и решила сразу же её продать.
Документально подтверждённых расходов на приобретение у неё нет. Соответственно, остаётся только вариант с имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей.
Некоторые думают, что если в договоре дарения указана оценочная стоимость квартиры, они смогут уменьшить налоги на эту сумму. Но в случае, если квартира получена по договору дарения, максимальный вычет, на который может быть уменьшена налогооблагаемый доход, составляет 1 миллион рублей.
Какие документы подтверждают расходы на покупку недвижимости:
- Договор купли-продажи недвижимости, доли (долей) или прав;
- Акт о передаче недвижимости, доли (долей) налогоплательщику;
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- Документы, подтверждающие оплату (расписка, выписка банка и т.п.).
Какие налоги положено платить при продаже дачи
При продаже дачи применимы все положения, что мы рассмотрели выше. Но есть один нюанс, на который нужно обратить внимание. Что такое дача? Это по сути 2 объекта недвижимости: дом и земельный участок. И если срок владения ими разный, например, земельный участок в собственности 6 лет, а дом только построили, то продажу в данном случае лучше оформить двумя договорами или отдельно выделить стоимость земельного участка (см. налог с продажи земли).
Подробности здесь: Продажа дачи: размер налога и сроки уплаты.
Доход от продажи земельного участка не будет облагаться налогом, так как срок владения им превышает 5 лет.
Срок подачи 3-НДФЛ и срок уплаты налога
Если владелец продал или планирует продать недвижимость в 2019 году, то не позднее 30 апреля 2020 года ему нужно будет подать в ИФНС Декларацию 3 -НДФЛ. НДФЛ нужно будет оплатить не позднее 15 июля 2020 года. Узнайте, как правильно заполнить налоговую декларацию.
Автор статьи: Людмила Ганичева, Генеральный директор ООО «Стандарты Аудита».
