Многотысячная экономия: как выкупить землю у государства под бизнес по выгодной цене?
Рано или поздно перед собственником офисного центра, директора складского помещения, руководителя агрохолдинга встает вопрос выкупа земли из государственной аренды. По российским законам бизнесмен может быть собственником здания, но при этом арендовать землю у муниципальных властей и ежемесячно переводить в государственный бюджет арендную плату. Но этот гордиев узел можно разорвать, если начать процесс по выкупу земли из госаренды.
О том, как приобрести в собственность землю из государственной аренды рассказывает руководитель ГК «Федерация», эксперт в области земельного законодательства Денис Шалимов.
Кто собственник и кому принадлежит земля
Для начала следует разобраться, в чей собственности может находится земельный участок. Арендованная земля может принадлежать как физическому, так и юридическому лицу. Она может находиться как в федеральном, так и в муниципальном ведении. У арендатора земли есть первое право выкупа.
В собственность можно оформить земли сельхозназначения и земли населенных пунктов. В первом случае, собственником земли становится руководитель агрохолдинга или крестьянско-фермерского хозяйства, который в течение трех лет исправно арендовал землю для возделывания и выращивания сельскохозяйственной продукции. Во втором – бизнесмен – владелец объекта недвижимости, расположенного в городской черте и используемого в коммерческих целях.
Конечно, в нашей стране есть и другие категории земель: промышленности, энергетики, транспорта, связи, особо охраняемые территории, лесного и водного фонда – но все они находятся на особом счету у государства и выкупить их не представляется возможным. Зато вполне реально стать владельцев земли в населенном пункте и в сельском поселении.
Аренда или выкуп: разбираем плюсы и минусы
Давайте теперь рассмотрим такой вопрос, а чем же собственник отличается от арендатора? Неужели на самом деле выгоднее владеть землей, а не арендовать ее?
Права и обязанности есть и у арендатора, и у собственника. Если вы всего лишь арендуете участок, то вы должны ежемесячно осуществлять платеж и соблюдать условия по содержанию территории в соответствующем порядке. Если у вас возникает желание или необходимость что-либо построить на этом участке, то прежде, чем начать воплощать в жизнь свои мечты, вы должны будете почти каждый свой шаг согласовывать с владельцем земли, то есть государственными структурами. И процесс этот, как показывает опыт, небыстрый.
Собственник же здания волне поступать так, как ему хочется. Если ему вздумается провести реконструкцию, то он может это сделать в любой момент. К тому же владелец земельного участка может избежать недобросовестного поведения со стороны госструктур и конкурентов, что даст ему возможность оставаться спокойным за свой бизнес и вместо борьбы, сосредоточить внимание на развитие бизнеса.
Оформленный в собственность земельный участок лучше еще и тем, что в любой момент вы можете его продать. Если говорить об аренде, то к ней прибегают в том, случае, если речь идет о земле, которую государство никогда не продаст, к примеру, лесной или водный фонд. Такую территорию можно только оформить в длительную аренду на 49 лет.
Сколько стоит выкуп земли из госаренды
Это, пожалуй, один из самых интересных и главных вопросов, потому как есть стереотипное мнение, что государство продает землю только за миллионы или миллиарды рублей. Это может быть и так, но отчасти. Следить за стоимостью государственной земли можно на специализированных сайтах. Участки продаются в формате аукциона. И порой при стартовой цене в 500 тыс. рублей их финальная стоимость может достигать 5-10 млн. рублей. Окончательная стоимость может в десятки раз превышать первоначальную.
В населенном пункте цена земельного участка формируется двумя способами: по кадастровой стоимости или в процентном соотношении от кадастровой стоимости. Цена земли сельскохозяйственного назначения зависит от рыночной стоимости, которую, к слову, можно через суд потребовать снизить, доказав, что она завышена. В нашей практике был опыт выкупа земли сельхозназначения в Воронежской области, когда за участок просили 12 млн. рублей, но в итоге купили ее за 3,8 млн. рублей.
Первоначальная стоимость участка транспортного предприятия в Курской области была 73 млн рублей, а по факту — 2 млн. рублей.
Стоимость земельного участка имеет территориальные особенности, поэтому часто расчет идет с их учетом. К примеру, в столице участок выкупают за сумму, составляющую до 100% от кадастровой цены, а в больших городах численностью до 3 млн человек цена выкупа арендуемого участка составляет от 7,5 до 24% его кадастровой стоимости.
Как сэкономить: советы бизнесменам, которые будут выкупать землю из госаренды
- Если земля приобретается в собственность, то сэкономить можно, построив на ней объект недвижимости не в течение трех лет, как, то прописывает закон, а в течение полугода. Таким образом, за аренду вы будете платить всего 6 месяцев, а не 2,5 года.
- Снизить рыночную стоимость земли сельхозназначения.
- Снизить стоимость земли в населенном пункте за счет указанного вида разрешенного использования.
В юридической практике есть примеры, когда удавалось выкупить землю из госаренды в 10 раз дешевле ее стоимости. Можно работать с землей, выданной до аукционных процедур — она всегда дешевле.
